A lei protege quem mora em ocupações urbanas que surgiram até 31/03/2021. Ela prevê a suspensão não somente dos despejos/remoções, mas do próprio processo, judicial ou administrativo, até 31/12/2021.

Vale lembrar que, durante esse período, não devem ser adotadas medidas preparatórias ou negociações e a autoridade administrativa ou judicial deverá manter suspensos os processos em curso.

Lembrando que a Lei não faz distinção entre áreas de risco ou não, por entender que a maior vulnerabilidade é deixar pessoas sem qualquer moradia no atual cenário.

Se a ocupação urbana surgiu após 31/03/2021, existem diversas normativas de direitos humanos que justificam a possibilidade de permanência. No mínimo, a decisão cautelar da ADPF 828, em casos de populações vulneráveis, obriga que o poder público assegure a elas outra forma de moradia adequada.

Oficie o Juízo ou a Prefeitura para avisar da nova lei.

A cautelar do Ministro Barroso na ADPF 828 protege, ao menos até 03/12/2021, também as ocupações rurais que tenham surgido até 20/03/2020.

Se a ocupação rural ocorreu depois 20/03/2020, ainda assim existem diversas normativas de direitos humanos que justificam a possibilidade de permanência. No mínimo, a decisão cautelar da ADPF 828, em casos de populações vulneráveis, obriga que o poder público assegure a elas outra forma de moradia adequada.

Superado o marco de suspensão (31.12.2021), há condicionantes para a atuação do Poder Público. O Poder Judiciário deverá realizar audiência de mediação entre as partes, com a participação do Ministério Público e da Defensoria Pública, nos processos de despejo, de remoção forçada e de reintegração de posse coletivos que estejam em tramitação e realizar inspeção judicial nas áreas em litígio (art. 2.º, § 4.º).

Vale lembrar que o CPC prevê um modelo específico de audiência de mediação para os litígios coletivos pela posse de imóvel, com a intimação do Ministério Público e da Defensoria Pública, bem como dos órgãos responsáveis pela política agrária e pela política urbana da União, de Estado ou do Distrito Federal e de Município onde se situe a área objeto do litígio (art. 565, caput, §§ 2.º, 3.º e 4.º).

Além disso, a Resolução nº 10/2018 do CNDH reforça a necessidade de solução pacífica e negociada.

Suspende o despejo liminar sumário - aquele de prazo 15 dias sem oitiva da parte contrária - contra os mais vulneráveis. Isso para que juiz(a) possa analisar vulnerabilidades em ambas as partes. Além disso, muitas vezes se ganha tempo para negociação entre as partes.

Em alguns casos, a Lei impede, até 31/12/2021, o despejo liminar para desocupação de imóvel urbano nas ações de despejo a que se referem os incisos I, II, V, VII, VIII e IX do § 1º do art. 59 da Lei nº 8.245/1991.

O objetivo da lei é suspender despejo liminar de pessoas em situação de vulnerabilidade.

Quais casos são esses? (Art. 4, parágrafo único )

Residencial: aluguel mensal até R$ 600

Não-residencial (Comercial etc): aluguel mensal até R$ 1.200.

Isso nos casos em que:

(a) situação financeira do Locatário piorou em decorrência de medida de enfrentamento da pandemia

(b) o Locatário não consegue pagar sem pôr em risco a subsistência familiar.

Não fica afastada a possibilidade de despejo por falta de pagamento, com observância do art. 62 e segs. da Lei nº 8.245/1991, que dispõe sobre a locação de imóveis urbanos.

Não. Ano passado, temporariamente, o Congresso já tinha expedido lei com este conteúdo, que vigorou até outubro/2020 (Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas de Direito Privado - RJET).

Também, está em vigência decisão cautelar da ADPF com mesmo sentido, válida para locações residenciais em que o locatário seja pessoa vulnerável, até 03/12/21.

ADPF

suspender pelo prazo de 6 (seis) meses, a contar da presente decisão, a possibilidade de concessão de despejo liminar sumário, sem a audiência da parte contrária (art. 59, § 1º, da Lei nº 8.425/1991), nos casos de locações residenciais em que o locatário seja pessoa vulnerável, mantida a possibilidade da ação de despejo por falta de pagamento, com observância do rito normal e contraditório.

A Lei incentiva a negociação entre as partes e cria critérios para dispensa da multa por finalização antecipada do contrato.

Assim, permite ao locatário que não se enquadre na suspensão do art. 4 (ou seja, aluguel residencial acima de 600/mês e comercial/não-residencial acima de R$ 1200/mês) e não possa mais pagar o aluguel, sob critérios, finalizar contrato antecipadamente sem multa.

Tem que preencher os seguintes critérios

1. Residencial (caput)

• Locador ter mais de um imóvel de locação (o de sua residência não conta) ou o que recebe de aluguel ser só parte de sua renda, e não a totalidade. (§ 2º) (=excepciona e protege o “pequeno” que vive de aluguel)

• Ter havido tentativa frustrada de acordo entre locador e locatário para desconto, suspensão ou adiamento, total ou parcial, do pagamento

• Se refere a valores de aluguel vencidos entre 20 de março de 2020 até 31 de dezembro de 2021.

• Em razão de contrato findado por:

• alteração econômico-financeira decorrente de demissão;

• redução de carga horária; ou

• diminuição de remuneração

Que resulte em incapacidade de pagar sem prejuízo da subsistência familiar.

1. Não-residencial urbano (§ 1º)

• O locatário tem que ter sofrido a interrupção contínua em razão da imposição de medidas de isolamento ou de quarentena, por prazo igual ou superior a 30 (trinta) dias.

• Ter havido tentativa frustrada de acordo entre locador e locatário para desconto, suspensão ou adiamento, total ou parcial, do pagamento

• Se refere a valores de aluguel vencidos entre 20 de março de 2020 até 31 de dezembro de 2021.

Nos casos acima, se não houver acordo, será admitida a denúncia da locação até 31 de dezembro de 2021:

I – nos contratos por prazo determinado, independentemente do cumprimento da multa convencionada para o caso de denúncia antecipada do vínculo locatício;

II - nos contratos por prazo indeterminado, independentemente do cumprimento do aviso prévio de desocupação, dispensado o pagamento da multa indenizatória.

Negociei com meu locatário/locador no whatsapp, isso está valendo?

Art. 6

Sim. A Lei permite a conciliação entre locador e locatário por meio de aplicativos de mensagens e reconhece que, se houver acordo ali, esse vale a título de aditivo contratual, com efeito de título executivo extrajudicial. Isso traz maior proteção jurídica a ambas as partes.